Contrat Obligation réelle environnementale : comment le rédiger
Pour avoir une bonne compréhension des enjeux de la rédaction d'un contrat ORE, le premier réflexe à avoir est de lire l'article L. 132-3 du Code de l'environnement, issu de la loi Biodiversité de 2016 et qui prévoit le régime juridique de l'obligation réelle environnementale.
L'essentiel : l'objectif de ce dispositif foncier est de donner un cadre contractuel à part entière aux propriétaires de biensimmobiliers souhaitant assurer la protection de la biodiversité et des milieux naturels sur leur terrain. C'est un dispositif de protection de certains éléments ou fonctions écologiques d'un site mis en place de façon volontaire.
Les parties au contrat : Le contrat est signé entre le ou les propriétaires et une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privée agissant pour la protection de l'environnement (typiquement, une association de protection de la nature).
Le second réflexe est de garder à l'esprit que l'ORE s'inscrit dans le cadre du droit général des contrats prévu par le Code civil.
A ce titre, la qualité de la rédaction est d'une importance majeure pour la bonne exécution du contrat...et l'anticipation d'un éventuel conflit un jour dans son application.
La clarté du contenu : une condition de l'efficacité du contrat
Les trois clauses obligatoires
Le contrat ORE est un outil qui donne une grande liberté aux parties. En effet, l'article L. 132-3 du Code de l'environnement impose seulement trois clauses qui doivent obligatoirement figurer dans le contrat :
La durée, qui peut aller jusqu'à 99 ans
Il n'y a pas durée minimale.
Cependant, plus la durée est longue plus la protection environnementale est efficace du fait de sa transmission en cas de changement de propriétaire.
Les contreparties réciproques entre les parties
C'est dans ces clauses que se trouvent les engagements pris par chacune des parties pour assurer que les objectifs de conservation ou de restauration du site sont atteints.
Il pourra par ex être prévu des mesures de gestion ou de non-gestion des milieux naturels, un accompagnement sur des pratiques agricoles ou encore des dispositions d'inconstructibilité (attention toutefois : cela n'empêche pas l'obtention d'un permis de construire par ailleurs légal). Ces engagements sont à concilier avec l'existence d'éventuels droits de tiers, notamment en matière d'agriculture et de chasse mais pas seulement. En effet, un contrat ne peut pas remettre en cause les droits des tiers.
Il est également pertinent de prévoir les modalités pour mettre en œuvre ces engagements de protection de l'environnement et de la biodiversité, par ex sur la fréquence des contrôles ou les modalités d'accès au site.
Important : si une zone du terrain fait l'objet d'un bail rural, le consentement du fermier devra impérativement être recueilli avant la signature de l'ORE. Cette procédure doit également faire l'objet d'un processus soigné afin de ne pas être source de difficultés par la suite.
Les modalités de révision et de résiliation du contrat
La loi a spécifiquement prévu que cette clause devait être présente, afin de prendre en compte d'une part la durée à vocation longue du contrat et le caractère par nature aléatoire de l'environnement (a fortiori dans le cadre du changement climatique et des pollutions à grande échelle).
Une rédaction à soigner
C'est un dispositif foncier qui est rédigé par les parties. La discussion, la négociation, l'information pré-contractuelle et les éventuelles réserves sont donc essentielles pour mettre en oeuvre une ORE efficace. C'est en concertation avec son cocontractant que le propriétaire décide du niveau de protection environnementale attachée à son bien.
Les parties peuvent bénéficier d'un appui opérationnel via des structures ayant une expérience dans la conclusion d'ORE, d'un avocat ou d'un notaire. Le cas échéant, l'appui peut également être scientifique, notamment lorsque les engagements environnementaux nécessitent une certaine technique. Une fiche de synthèse ou des annexes pourront utilement être jointes.
Le contrat doit faire état des enjeux présents du site et de son intérêt et de la volonté du propriétaire pour la préservation et la transmission de son patrimoine naturel.
Une rédaction soignée permettra de garantir la protection en cas de changement de propriétaire et de limiter les interprétations en cas de non-respect du contrat.
A noter : il est recommandé que le document soit "autoporteur”, c’est-à-dire que ses objectifs et les moyens de les mettre en œuvre et de les atteindre soient clairement énoncés et compréhensibles par toute personne, et pas seulement par celles qui négocient le contrat.
Astuce pratique : Lorsqu’on rédige, se mettre à la place de quelqu’un qui ne connait pas le foncier.
Le cas de la compensation écologique
L'enjeu de la rédaction du contrat est particulièrement prégnant lorsque l'ORE est signée dans le cadre de la séquence Eviter-Réduire-Compenser.
En effet, l'ORE a été rapidement perçue comme la solution idoine pour palier aux difficultés d'accès au foncier compensatoire, en premier lieu par les aménageurs et les notaires. Cependant, si l'ORE est venue utilement compléter la boite à outils foncière, elle ne palie pas aux difficultés structurelles de la mise en œuvre de la séquence ERC.
Le choix de l'utilisation de cet outil, son contenu et son cadre contractuel sont à étudier de près.
Un processus de signature qui répond à un certain formalisme
Un acte authentique
Sur la forme, le contrat doit être signé devant un officier public.
En général, il s'agit d'un notaire. il peut également s'agir par ex d'un maire ou d'un préfet, à condition que la collectivité ou l'établissement public qui reçoit l'acte soit partie.
Il doit ensuite être publié au service de la publicité foncière, ce qui lui permet de rester attaché au foncier en cas de changement de propriétaire.
Toute modification devra être faite en la forme authentique.
Le rôle de l'officier public
L'officier public a pour rôle spécifique de s'assurer notamment :
- de la capacité des personnes à signer l'acte, notamment de la qualité de propriétaires du bien ;
- du consentement libre et éclairé des parties à la signature ;
- de la publication de l'acte au service de la publicité foncière.
En résumé, il doit garantir l'efficacité de l'acte (au moins dans sa forme).
A noter : il existe une exonération des droits applicables à la signature de l'acte, et pour les collectivités qui l'ont votée, une exonération de la taxe foncière sur le non-bâti (TFNB). Seront dus les émoluments du notaire et les éventuels honoraires d'avocat.
En synthèse
Afin de rédiger une ORE, il convient de :
Comprendre l'outil ORE et ses enjeux
S'entourer des experts juridiques et scientifiques idoines
Prendre le temps de lire et de comprendre toutes les pages du contrat ORE
Faq
Qui fait respecter l'ORE ?
S'agissant d'un contrat, il appartient à chaque partie de veiller que l'autre partie respecte ses engagements.
Une partie peut-elle imposer des obligations à une autre ?
En droit, ce n'est pas possible dès lors que l'ORE est un contrat et qu'il est par définition volontaire. D'où l'importance de bien comprendre ce que l'on signe.
Doit-on tout rédiger soi-même ?
Si vous n'êtes pas juriste avec une connaissance fine du droit de l'environnement et des notions des enjeux environnementaux, c'est peu recommandé. Certains cocontractants et notaire vous accompagnent mais le contrat pourra toujours utilement être revu par un avocat en droit de l'environnement.