Obligation réelle environnementale : compréhension et mise en application
Outil citoyen par excellence, le contrat ORE est directement inspiré des "conservation easements" anglo-américain. C'est un dispositif foncier unique en France, adopté par la loi dite Biodiversité de 2016.
Un contrat pour la protection de la biodiversité
L'obligation réelle environnementale est un dispositif qui a pour but donner un cadre contractuel pour permettre à un propriétaire protéger durablement l'environnement et la biodiversité sur son terrain, pour le présent et pour le futur.
Une ORE peut être signée sur tout type de foncier, bâti ou non bâti, rural ou non, tant qu'elle a "pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d'éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques."
En cas de bail rural, le bailleur est tenu de solliciter l'accord préalable du fermier. Il est recommandé de procéder par écrit, tant pour la demande que pour la réponse.
Afin de permettre d’attacher durablement des engagements environnementaux à un bien immobilier, le législateur a prévu que l'ORE est un acte en la forme authentique. Cela signifie :
- Qu’il doit être signé devant un officier public (généralement un notaire) qui s'assure aussi de la capacité et de la bonne information des parties.
- Qu'il est enregistré au service de la publicité foncière (SPF) et transmis au suivant en cas de changement de propriétaire pour la durée du contrat.
L'ORE est donc une garantie de continuité de protection de la nature.
Processus de mise en œuvre du contrat
Rôle des propriétaires fonciers et des parties prenantes
En pratique, le fait que l'ORE soit un contrat signifie que :
Elle est signée entre autre moins deux parties
Le ou les propriétaires du bien
A noter : Il est impératif de veiller à ce que tous les propriétaires du bien soient associés à la démarche, que ce soit dans le cadre d'une indivision ou d'un démembrement de propriété.
Le cocontractant : collectivité publique, établissement public ou personne morale de droit privé agissant pour la protection de l'environnement.
En pratique : cette liste est large. Il est recommandé de veiller aux compétences écologiques du cocontractant. Concernant les collectivités publiques et les établissements publics, il est recommandé de veiller à ce que l'environnement soit inclus dans leurs compétences (même si en pratique, la question n'est que peu ou pas pertinente).
Après une période de questionnements au début du dispositif, il est maintenant acté que d'autres parties peuvent signer le contrat si c'est pertinent dans la configuration du projet.
Chaque partie doit veiller à partager les informations dont elle dispose sur le terrain, en particulier celles qui pourraient être déterminantes pour le consentement de l'autre partie.
Elle doit également faire part des réserves ou questionnements qu'elle peut avoir afin que toutes les dispositions soient prises pour évacuer le plus tôt possible les difficultés. C'est d'autant plus vrai si un changement de propriétaire est envisagé à court ou moyen terme.
Une fois l’ORE conclue, chaque partie est tenue mettre en œuvre les obligations auxquelles elle a consenti. A défaut, elle est susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle.
Des exonérations fiscales sont mises en place à la signature de l'acte (exonération notamment de la contribution sur la sécurité immobilière et possibilité, à la discrétion des collectivités concernées, d'exonérer de taxe foncière sur le non-bâti).
Étapes clés de la mise en place d'un contrat ORE
Etape 1 : Comprendre les implications de la nature contractuelle de l'ORE.
Le fait que l'obligation réelle environnementale soit un contrat, et non un outil réglementaire, implique plusieurs choses :
C’est un outil volontaire : l’objectif est la protection des milieux, espèces et fonctions écologiques d'un bien.
Conséquence : Personne ne peut donc être juridiquement contraint de signer une ORE chez lui.
C’est un outil souple : le régime juridique laisse toute sa place à la liberté contractuelle, ce qui permet au propriétaire d’adapter les obligations attachées à sonbien en fonction de la parcelle de ses projet et du foncier. Le contenu est librement discuté et négocié entre les parties, qui peuvent décider de n'inclure que les grandes lignes et/ou de détailler les mesures de gestion.
Conseil : il faut être vigilant sur la manière dont les obligations sont rédigées, la modification de l'acte n'étant en pratique pas aisée.
On ne peut pas valablement imposer des obligations à un tiers via une ORE.
Conséquence : Si un tiers à des droits sur le terrain, notamment s'il dispose d'un bail rural ou de chasse par exemple, il faut impérativement prendre ces droits en compte dans la rédaction des obligations. Par exemple, si pour la protection environnementale attachée à son bien le propriétaire souhaite créer des réserves sur certaines zones, il faudra s'assurer que c'est compatible avec le contexte foncier.
Etape 2 : Anticiper le calendrier de mise en œuvre
Les éléments à anticiper dans le cadre de la signature d'une obligation réelle environnementale sont de diverses natures :
Administrative - par ex. : y a-t-il des contraintes réglementaires sur le bien immobilier ?
Financière - par ex. : quelles sont les perspectives de financement du suivi des mesures par le cocontractant ?
Pratique - par ex. : si l'acte est notarié, le notaire connait-il le dispositif ?
Etape 3 : Identifier les objectifs du contrat ORE, les contraintes du terrain et les acteurs concernés
La pratique a dégagé une typologie d'ORE qui peut se diviser en deux catégories principales :
Les ORE dites patrimoniales
Elles signées en dehors de la séquence Eviter-Réduire-Compenser (voir ci-dessous). Il existe de nombreuses configurations possibles : entre un propriétaire privés ou publics et une association ou une personne publique, entre deux personnes publiques, voire entre un propriétaire, une collectivité et une association.
Une ou plusieurs ORE conclues dans le but d'empêcher la mise en œuvre d'un projet qui aboutirait à la destruction de l'environnement entre dans cette catégorie. De meme que les ORE de politiques publiques, par exemple pour la préservation de la ressource en eau potable.
Les ORE compensation
L'article L. 132-3 prévoit que les ORE "peuvent être utilisées à des fins de compensation" (sans autre précision d'ailleurs sur la nature de cette compensation).
A ce titre, c'est une possibilité parmi d'autres dans le cadre de la mise en œuvre de la séquence Eviter-Réduire-Compenser (ERC). S'il y a eu un engouement certain, la pratique a aussi montré ses limites dans ce contexte. Les points de vi et les points de vigilance auxquels il convient de faire attention.
Pour plus d'information, je vous invite à lire le chapitre sur le sujet dans le Recueil d'expériences et d'état des connaissances publié en septembre 2025 par la Fédération des Conservatoires d'espaces naturels (p. 38).
En synthèse
Déterminer les enjeux du foncier pour identifier l'outil le plus pertinent à mettre en œuvre
Comprendre les opportunités et les contraintes de l’outil contractuel
Prendre quelques minutes pour lire l’article L. 132-3 du Code de l’environnement qui prévoit le régime juridique de l'ORE : il est simple et concis, ce qui est suffisamment rare pour être souligné
Anticiper au maximum le déroulement du processus, notamment en choisissant le plus en amont possible le notaire
Prendre le temps de lire et de comprendre toutes les pages du contrat ORE
Faq
Y a-t-il une durée minimale d'une obligation réelle environnementale ?
Il n'y pas de durée minimale légale. Mais, plus elle sera longue plus la démarche ORE a du sens.
Une obligation réelle environnementale peut-elle être signée entre plus de deux parties ?
En droit, ce n'est pas possible dès lors que l'ORE est un contrat et qu'il est par définition volontaire. D'où l'importance de bien comprendre ce que l'on signe.
Est-ce-que c'est une servitude ?
Non, dès lors que contrairement à la servitude, l'ORE ne nécessite pas deux fonds (un fonds dominant et un fonds servant). Une seule parcelle et un seul propriétaire suffisent pour mettre en oeuvre une ORE.